هر مهاجر که قصد خرید ملک در آلمان را داشته باشد خوشحال خواهد بود که بداند هیچ محدودیتی در مالکیت املاک وجود ندارد. با این حال، شما باید قبل از اینکه شروع کنید، یاد بگیرید چطور یک وام مسکن در آلمان بگیرید.
چه زمانی خرید ملک در آلمان مناسب است؟
از زمان بسیار قدیم ، سیاستهای اقتصادی محلی به طور معمول طرفدار اجاره آپارتمانها و خانهها بر خلاف مالکیت بوده اند. دلیل این مسئله این است که قیمت ملک در طی چند سال گذشته با سرعت مداوم رو به افزایش است. به گفته برخی از کارشناسان املاک و مستغلات، ممکن است قیمتها به طور ناپایدار افزایش یافته و بازار را برای کسانی که به دنبال خرید ملک هستند نامطلوب جلوه دهند.
در پایان سال گذشته (۲۰۱۸)، دولت ملی این کشور بر آن شد که به دلیل افزایش قیمت املاک و مستغلات، اجلاسی را با میزبانی خود برگزار کند. بسیاری از ساکنان، مهاجران و صنایع داخلی از این حقیقت ناراضی بودند که دیگر امکان دستیابی به املاک در بسیاری از شهرهای آلمان وجود ندارد.
در حالی که هزینههای مربوط به اجاره کردن و خرید املاک در حال افزایش بوده است؛ نرخ وام مسکن در هر سال کاهش شدیدی داشته است. میزان ثبت جدید از تأثیر مرتبط با نرخ منفی یوریبور Euribor (نرخ بهره قرضی بین بانکهای لندن در اتحادیه اروپا ) ناشی شده است. افرادی که بیشترین بهره را از این تأثیر منفی برده اند، آنهایی هستند که علاقه دارند مجدداً وام مسکن خود را بدهند (انتقال دهند) و افرادی که به دنبال خرید هستند. مورد دوم تا جایی پیش رفته است که از معاملات ارزانتر در خانههایی که آنها علاقه ای به خرید آنها داشتند، لذت میبرند.
به دست آوردن املاک به عنوان یک مهاجر مقیم آلمان
سرمایه گذاران املاک و مستغلات خریداران اصلی خانههای محلی هستند. اما این بدان معنا نیست که جایی برای مهاجران و دیگر خریداران خارجی وجود ندارد – به خصوص آنهایی که علاقه به اجاره خانهها در یک دوره خاص در هر سال دارند.
از همین حالا، بسیاری به دنبال این هستند که ببینند Brexit چه تاثیری در ادامه روند کاهش پوند خواهد داشت. عزیمت بریتانیا نیز به دلیل تأثیر آن بر ساکنان انگلستان که ممکن است علاقه به خرید خانههای آلمانی داشته باشند منجر به عدم اطمینان شده است.
وام مسکن در آلمان- یک مهاجر چقدر میتواند وام بگیرد؟
تا به امروز ، آلمان هیچ گونه محدودیتی برای خارجیان علاقه مند به خرید املاک آلمان در نظر نگرفته است. این صرفنظر از این است که آیا محل سکونت اولیه آنها در EU (اتحادیه اروپا) است یا خیر.
با این حال باید توجه داشته باشید که حداکثر پولی که میتوانید وام بگیرید ، بستگی به وضعیت اقامت شما دارد. اگر شما مقیم آلمان هستید، واجد شرایط دریافت تا هشتاد درصد از ارزش ارزیابی شده ملک خود هستید. افراد غیر مقیم فقط مجاز به وام بین پنجاه و شصت درصد از ارزش ارزیابی شده خانه هستند.
هر شخصی که به دنبال وام گرفتن برای تامین مالی خرید خانه است، باید حداقل سالانه 20.000 پوند نیز درآمد داشته باشد. توجه به این نکته نیز حائز اهمیت است که مبلغ پولی که به عنوان بازپرداخت وام مسکن ماهانه پرداخت میکنید هرگز نمیتواند بیش از سی و پنج درصد از کل حقوق ماهیانه شما باشد.
حسابگرهای آنلاین وام مسکن آلمان
حسابگرهای وام آنلاین، جستجوی خرید املاک در آلمان را برای مهاجران جهت تعیین میزان مبلغی که میتوانند وام بگیرند، تسهیل میکنند. همچنین حسابگرها به شما کمک میکنند تا مبلغ پولی را که باید به عنوان نرخ ماهیانه پرداخت کنید، تخمین بزنید.
گرفتن وام در آلمان چقدر هزینه دارد؟
وامهای آلمانی در میان پایینترین رده در سراسر جهان قرار دارند. نرخهای پایین در دو سال اخیر با نرخ پایین یوریبوربه وجود آمدهاند. طبق اطلاعات به دست آمده از پایگاه آماری آنلاین استاتیستا، نرخ میانگین در دوازده ماه گذشته در حدود ۱.۸۵ % بوده است.
هنگام درخواست وام مسکن، هزینه ی پرداخت شده معمولاً بین 1-2 درصد از مبلغ وام شما است. خریداران ملزم به پرداخت هزینه ارزیابی ملک برای کلیه املاک با ارزش بیش از 500،000 پوند هستند. ارزیابی املاک معمولاً بین سیصد تا ششصد پوند هزینه دارد.
هنگامیکه سند مربوط به دارایی جدید خود را امضا کردید، باید هزینههای زیادی بپردازید. آنها شامل موارد زیر هستند:
- هزینههای ثبت و نیز هزینههای سردفتر اسناد رسمی. به طور ترکیبی، این دو در حدود ۱.۵ درصد از میزان ارزشگذاری مشخص شده برای ملک هستند.
- حقالزحمه آژانس املاک و مستغلات که نماینده خریدار در این معامله بود. این هزینهها میتوانند در هر جایی بین ۳ تا ۶ درصد از کل قیمت نهایی باشند. توجه داشته باشید که خریداران اموال در آلمان مسئول پرداخت هزینههای نمایندگی املاک هستند. در برخی موارد، آنها میتوانند با فروشنده مذاکره کنند تا هر دو طرف هزینهها را پوشش دهند.
- پس از آن، خریدار یک دوره یک یا چهار هفته خواهد داشت تا مطمئن شود که پرداخت مالیات املاک را به اتمام رساندهاند. مالیات برای انتقال داراییها به لحاظ فنی بین ۳.۵ % و ۶.۵ % از ارزش خانه است. نرخ پرداخت به ایالتی وابسته است که در آن خریدار ملک را خریداری کرده است.
- درباره هزینههای خرید ملک در آلمان بیشتر بدانید: هزینههای خرید ملک در آلمان
کسر مالیات وضع شده بر وام مسکن
نرخهای پرداخت شده برای وامهای آلمان برای املاک اشغال شده توسط صاحبان واقعی آنها نمیتواند به عنوان کسر مالیات حساب شود.
از طرف دیگر ، اگر تصمیم به اجاره خانه آلمانی گرفتید، هر هزینهای را که در فرآیند تولید درآمد اجاره متحمل میشوید، جبران کنید. برخی از هزینههایی که میتوانید از قبض مالیاتی خود کسر کنید عبارتند از:
- توسعه منازل
- تعمیرات
- هزینه وام
با این وجود، یک استثناء وجود دارد – هزینهها نباید بیش از 15 درصد از ارزش واقعی خانه شما باشد. کلیه پیشرفتهای اساسی خانه متفاوت از هزینههای جزئی مالیات خواهد شد.
نرخ مترقی استاندارد که در سال 2019 برای مالیات بر درآمد اعمال شد، همان نرخی است که در مورد سود اجاره نیز اعمال میشود. براساس ارقام غالب، این بدان معنی است که مبلغ 9169 پوندی توسط مقامات مشمول مالیات نمیشود. برای زوجین متاهل، مبلغ معاف از مالیات ، 18،338 پوند اول است.
اگر میزان درآمد شما بالاتر از مقدار اعلامشده باشد، نرخها از ۱۴ درصد شروع و تا ۴۲ درصد ادامه خواهند یافت. این در حالی است که مبلغ دوم برای درآمدهای بودجهای برابر با ۵۵،۹۶۱ پوند در نظر گرفته شده است. پس از اتمام محاسبات مربوط به درآمد اجاره ، 5/5 درصد سود اضافی به مالیات تعرفهای اعمال میشود.
هر مهاجر که بخواهد دارایی خود را برای مدت کمتر از ده سال نگه دارد، باید به سود سرمایه بپردازد. مفهوم اینجا این است که اگر شما برای ۹ سال صاحب ملک هستید و ۶۰.000 پوند به عنوان تنها مالک به دست میآورید، باید به میزان ۴۲ درصد مالیات بپردازید.
اما اگر بخواهید بیش از ده سال دارایی خود را به اسم خود نگه دارید، هرگونه سود حاصل از دارایی ، درآمد مشمول مالیات محسوب نمیشود.
- درباره مالیات آلمان بر املاک بیشتر بدانید: مالیات آلمان بر املاک: درآمد اجاره و سود سرمایه
الزامات وام مسکن آلمان
روند درخواست یک وام کاملاً رو به جلو و مستقیم است. اما شایان ذکر است که بررسیهای موجود در سوابق مالی خریدار و سایر اسناد همراه میتواند دلسرد کننده باشد.
برخی از اسناد مورد نیاز برای این درخواست عبارتند از:
- پرسشنامه خود افشای آلمانی
- خلاصه به دست آمده از ثبت اراضی به مدت 6 هفته
- ارزیابی املاک
- اثبات اینکه شما به راحتی به سهام دسترسی دارید
- اثبات اشتغال — برای این کار شما به فیشهای حقوقی بین دو تا دوازده ماه نیاز دارید
- مستنداتی که درآمد اجاره را نشان میدهند – این مربوط به املاکی است که در گذشته اجاره داده شده اند.
- اظهارنامه مالیاتی فعلی شما
- اگر خود اشتغال هستید، باید اثبات کنید که منابع درآمد اضافی دارید. همچنین باید ترازنامههایی را برای مدت دو سال ارائه دهید، یک ارزیابی اقتصادی و تجاری برای تجارت و اظهارنامه مالیاتی که در سال گذشته ثبت کرده اید.
خریداران خارجی ملزم هستند تا نسخههایی از اسناد مسافرتی خود یعنی پاسپورت را تهیه کنند. در برخی موارد، ممکن است یک کپی از مجوز اقامت آنها موجود باشد.
چگونه میتوانید در مورد درخواست وام مسکن آلمان اقدام کنید؟
روند انجام درخواست وام در اینجا همان روشی است که در کشورهای دیگر دنبال میشود. تنها تفاوت این است که بانکهای آلمانی بررسی بیشتری را در مورد وضعیت مالی متقاضی انجام میدهند. شما به عنوان بخشی از روند مراقبت دقیق باید گزارش اعتباری را به دست آورید.
ممکن است افراد خارجی این سند را نداشته باشند، به این معنی که آنها باید گزارش اعتبار خود را از یک آژانس گزارشگری در کشور خود تهیه کنند.
بانکهای محلی تمایل دارند از مهاجران که به دنبال کسب مالکیت در آلمان هستند، استقبال کنند.
چه نوع وام مسکن موجود است؟
وام با بهره ثابت یکی از وامهای مشهور آلمان است. وام گیرندگان شرایط را برای استفاده در نرخ بازپرداخت اصلی تعیین میکنند (معمولاً بین یک تا ده درصد بالاتر از مدت تعیین شده در وام اولیه است). آنها همچنین میتوانند تصمیم بگیرند که آیا فقط به پرداخت اصل وام ادامه دهند (این امر تا ده درصد از مبلغ باقیمانده نیز اعمال میشود).
وقتی این مدت به پایان رسید، باید هرگونه بدهیهای معوقه به طور کامل یا از طریق تأمین اعتبار اضافی تسویه شود.
وامهای بدون بهره
مورد علاقه افرادی است که به دنبال خرید ملک اجاره ای هستند. برای مدت زمان وام، خریدار فقط نیاز به پرداخت بهره دارد. این اصل در پایان مدت وام پرداخت میشود.
وامهای اجتماعی ساختمان
اینها ترکیبی از وامهای بی بهره و یا با بهره ثابت هستند. خریدار میتواند با بهره وام، پرداختها را به یک مقرری سالیانه با هم پرداخت نماید. مقرری سالیانه برای پرداخت مبلغ کلی زمانی که این وام به دوره خود میرسد، مورد استفاده قرار میگیرد.
وامهای نرخ متغیر
این نوعی از وام است که پس از هر سه ماه تنظیم میشود و مستقیماً به نرخ یوریبور متصل میشود. خریداران میتوانند با تنظیم نرخها ، پرداختهای اضافی را براساس این اصل انجام دهند.
ضمانت وامهای مسکن آلمان
نداشتن ضمانت در وام از جمله خصوصیاتی است که در اینجا با صنعت وام مرتبط است. این عاملی است که تمایل به دریافت وام در این کشور را برای شخص بسیار دشوار میکند، به خصوص وقتی که شرایط خاصی در نظر گرفته شود.
چنین شرایطی شامل موارد زیر است:
- اگر بانک نتواند تأیید کند که درآمد گذشته و جاری شما بالاتر از آستانه قابل قبول آن است
- اعتبار خریداران کم ارزش است
- اگر یک خریدار پول کافی برای تامین هزینههای بسته شدن و پرداخت کمترین ملک را نداشته باشد
- اگر پنج یا کمتر از پنج سال برای بازنشستگی زمان بماند
مشخصات دیگر وام مسکن آلمان
هر شخصی که در حال حاضر در آلمان زندگی میکند و در حال پرداخت مالیات است میتواند از دولت یارانه دریافت کند. برنامههای قابل توجه یارانه شامل KFW (در آلمان) و برنامه بازنشستگی Riester است. این برنامه یارانههایی را برای پرداخت هزینههای رهنی فراهم میکند، در حالی که برنامه KFW برای افرادی که به دنبال خرید خانه در کشور هستند وام میدهد. برای به دست آوردن املاک و مستغلات میتوانید از برنامه KFW در رابطه با وام مسکن در آلمان استفاده کنید.
هشدار: این مطالب اطلاعات کلی میدهد و تمام جنبههای این موضوع را در برنگرفته است. این نوشته به شما هیچ توصیه ای نمیکند. شما باید قبل از هر اقدامیبا افراد متخصص و حرفه ای مشورت کنید. این نوشته شامل توصیههای حقوقی، مالیاتی و سایر توصیههای تخصصی از وب سایت تاپ برگ و شرکتهای وابسته به آن، نمیباشد. نتایج پیشین, ضامن اتفاق مجدد آنها نیست. ما هیچگونه تضمینی در رابطه با درستی، جامع بودن و به روز بودن این مطالب نمیکنیم.
