یکی از رایجترین توافقات میان مردم، معاملات ملکی است. قراردادهای ملکی شامل تعهدات و حقوقی است که طرفین متعهد به اجرای آن هستند. این قراردادها صرفاً شامل قراردادهای خرید و فروش و اجاره ملک نیستند، بلکه شامل قراردادهایی همچون مشارکت در ساخت و ساز، قرارداد اجاره و همچنین واگذاری ملک نیز میشوند.
در این مقاله که توسط کارشناسان مجموعه حقوقی وکیل باشی نگاشته شده است، قصد داریم شما را با 6 قرارداد ملکی مهم و رایج آشنا کنیم.
انواع قرارداد ملکی:
همانطور که پیشتر گفته شد، قرارداد ملکی در برگیرنده تمام توافقاتی میباشد که در رابطه با ملک است. تنظیم قراردادهای ملکی یکی از حساسترین و چالش برانگیزترین اقدامات در معاملات است؛ چرا که با کوچکترین اشتباه و تفسیر نادرست از مفاد قرارداد، خسارات جبران ناپذیری را به طرفین قرارداد تحمیل خواهد کرد. از این رو به شما توصیه میکنیم، از قراردادی استاندارد و فنی استفاده نمایید.
برای این منظور شما میتوانید با دانلود قرارداد ملکی که توسط وکلای متخصص تیم وکیلباشی نگاشته شده است، معاملهای امن و مطمئن با طرف مقابل خود منعقد کنید. حال در ادامه با این قراردادهای املاک و تعاریف آنها بیشتر آشنا خواهیم شد:
قرارداد صلح یا واگذاری ملک:
یکی دیگر از مهمترین توافقات ملکی، قرارداد صلح ملک است. مطابق ماده 752 قانون مدنی، قرارداد صلح ملک که به آن صلحنامه گفته میشود، توافقی است میان مُصالح و مُتَصالح. بهاینترتیب، مصالح، ملک خویش را به دیگری صلح میکند و پس از آن، مالکیت ملک به متصالح میرسد. مصالح {صلحکننده} و متصالح {منتقل شونده} باید از شرایط مقرر قانونی برخوردار باشند تا صلحنامه ملکی میان ایشان، اعتبار لازم را داشته باشد.
به یاد داشته باشید که عقد صلح، قراردادی لازم است. به این معنا که جز در موارد مصرح قانونی قابل فسخ و برهم زدن یکطرفه نخواهد بود؛ بنابراین در زمان تنظیم متن صلحنامه ملکی خود، حتماً حق فسخ را درج نمایید.
قرارداد معاوضه ملک؛ قرارداد ملکی کمتر شناخته شده و چالش برانگیز:
باید اذعان داشت، قرارداد معاوضه ملک یکی از انواع قرارداد ملکی است که میان معاوض و متعاوض برقرار شده و به موجب آن دو یا چند نفر به تبادل داراییهای غیر منقول خود مانند زمین، خانه یا آپارتمان با ملک طرف مقابل میپردازند.
در قرارداد معاوضه ملک، شرایط و جزئیات معامله میبایست مشخص گردد. این شرایط میتواند شامل شرایط انتقال ملک، شرایط تحویل و تسلیم ملک و همچنین سایر مواردی باشد که طرفین قبل از انعقاد توافق در آن باره توافق کردهاند.
قرارداد هبه ساختمان؛ قرارداد ملکی رایج و کلیدی:
هبه به معنای بخشش میباشد. قرارداد هبه ساختمان نیز عقدی است که به منظور انتقال مالکیت یک ساختمان به شخص دیگر به صورت رایگان و مجانی، از طریق اهدای ملک از طرف مالک اصلی {واهب} به شخص دیگر{متهب}، امضا میشود.
در این توافق، شرایط و موارد مربوط به هبه ملک به شخص دیگر، نحوه انجام این امر، هر گونه شرط یا محدودیتی که مالک اصلی ممکن است در قرارداد درج کند و در نهایت سایر شروط مورد نظر ذکر میشود.
قرارداد هبه ساختمان بر خلاف قرارداد صلح، عقدی جایز است بدین معنا که واهب {هبهکننده} میتواند هر زمان که بخواهد از هبه خود رجوع کرده و ملک را مسترد کند، اما در ماده 803 قانون مدنی، استثنائاتی برای این موضوع بیان شدهاست.
این ماده بیان میدارد، اگر متهب {هبهگیرنده}، پدر یا مادر و اولاد واهب{هبهکننده} باشد، یا اگر هبه ملک در ازای چیز دیگری بوده که انجام شده است و همچنین اینکه ملک به نحوی از دست متهب خارج شده باشد و در نهایت در ملک تغییری ایجاد شده باشد، هبهنامه ملک غیر قابل رجوع خواهد بود.
قرارداد مشارکت در ساخت:
قرارداد مشارکت در ساخت:در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک ملکی که عمدتاً قدیمیو کلنگی است را در اختیار سازنده میگذارد؛ طرف دوم به عنوان سازنده در این قرارداد، به ایفای نقش میپردازد و تعهد میکند که احداث پروژه و ساخت سازه را بر عهده گیرد. سازنده نیز در پروژه ساخت و ساز، آورده ای دارد، آن هم شامل هزینههایی میشود که او باید برای ساخت سازه ساختمان، پرداخت نماید.
نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، نقش کلیدی در کاهش اختلاف و مشکلات حقوقی ناشی از شراکت خواهد داشت؛ چرا که حجم زیادی از چالشهای میان مالک و سازنده در حین ساخت و ساز، ناشی از عدم تصریح دقیق حیطه تعهدات ایشان در متن توافق است.
قرارداد اجاره ملک؛ رایجترین قرارداد ملکی:
قرارداد اجاره ملک برگه اجاره یا اجاره نامه ای است که موجر و مستأجر برای اجاره ملک آن را پر میکنند و اطلاعاتی مثل شروط و تعهدات آنها در آن درج میشود. به موجب این قرارداد مستأجر در ازای پرداخت مبلغ قرارداد، حق استفاده و سکونت در منزل را به دست میآورد.
اجاره ملک دارای انواع مختلفی نظیر قرارداد اجاره آپارتمان، قرارداد اجاره مغازه و اجاره واحد اداری است که هر کدام از این اجاره نامهها از احکام و قوانین خاص خود پیروی میکند که میبایست زمان نوشتن اجارهنامه مورد توجه قرار گیرد.
قرارداد جعاله ملکی:
هنگام تنظیم قرارداد جعاله ملکی شخصی متبحر در حوزه املاک و مستغلات، بهعنوان عامل، نسبت به انجام امورملکی جاعل. متعهد شده و متقابلاً، جاعل نیز باید در ازای انجام این خدمت، مبلغی معین که به آن جُعل گفته میشود را به شخص عامل بپردازد.
سوالی که ممکن است برای خیلی از شما پیش آمده باشد، این است که تفاوت عامل در جعاله ملک و مشاور املاک چیست؟ آیا عامل ملک همان مشاور املاک محسوب میگردد؟ در پاسخ باید بیان کنیم که خیر، عامل در جعاله املاک با مشاورین ملکی متفاوت هستند. از جمله مهمترین این تمایزات، میتوان دو مورد زیر را نام برد:
- عامل نماینده جاعل است و موظف است در انجام کار، منافع او را در نظر بگیرد، اما مشاورین املاک واسطه معامله بوده و نماینده هر دو طرف هستند؛
- عامل، بعد از انجام موضوع قرارداد جعاله، اجرت خود را فقط باید از جانب جاعل دریافت کند؛ اما مشاورین املاک، از طرفین معامله {خریدار و فروشنده} کمیسیون دریافت میکنند.
بنابراین مطابق موارد فوق، تفاوت مشاور املاک با عامل در قرارداد جعاله ملکی را متوجه شدیم و دیدیم که وجه اصلی تمایز میان ایشان در تفاوت مسئول پرداخت حقالزحمه است. همچنین در اینکه مشاوران املاک، واسطه انجام معامله {از جانب متعاملین} هستند، در صورتی که عامل نماینده جاعل است.
سخن پایانی:
در این مقاله تلاش کردیم شما را با قرارداد ملکی و مهمترین انواع آن آشنا کنیم. در نهایت باید یادآور شویم که در معاملات ملکی خود، قراردادی اصولی و صحیح تنظیم کنید تا از این طریق، از ایجاد اختلاف و مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری نمایید. برای این منظور میتوانید با سرچ کردن عبارت دانلود قراردادهای ملکی وکیل باشی، قرارداد ملکی مورد نظر خود را انتخاب کرده و فایل WORDوPDF آن را دانلود کنید.